Zilyetlik Yoluyla Mülkiyet Kazanılır mı?

Taşınmazın tapuda başkasının adına kayıtlı olması, uzun yıllardır o taşınmazı kullanan kişinin hiçbir şekilde hak iddia edemeyeceği anlamına gelmez. Ancak yalnızca “20 yıldır kullanıyorum” demek de mülkiyet kazanmak için yeterli değildir.

Türk hukukunda zilyetlik yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, istisnai bir yoldur ve sıkı şartlara bağlıdır. Taşınmazın tapusuz olması, tapu malikinin belirlenememesi veya bazı geçiş dönemi olaylarında kayıt malikinin uzun süre önce ölmüş olması gibi hususlar, somut olayın niteliğine göre önem kazanabilir.

Bu yazıda, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının temel şartları, Anayasa Mahkemesi’nin “ölmüş malik” düzenlemesine ilişkin iptal kararının etkileri, mirasçılar arasındaki zilyetlik sorunu ve başvurulabilecek hukuki yolları incelenmektedir.

A. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedir?

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, belirli şartlarla taşınmaz mülkiyetinin zilyetlik temelinde kazanılmasını sağlayan bir mülkiyet kazanma yoludur.

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı;

• davasız,

• aralıksız,

• en az 20 yıl süreyle,

• malik sıfatıyla

Elinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının, bir bölümünün veya bir payının kendi adına tescilini isteyebilir.

Burada önemli olan nokta, 20 yıllık sürenin tek başına yeterli olmamasıdır. Taşınmazın hukuken zilyetlikle kazanılabilecek nitelikte olması ve zilyetliğin kanunda aranan özellikleri taşıması gerekir.

B. Zilyetlikle mülkiyet kazanmanın temel şartları

1. Taşınmaz zilyetlikle kazanılabilir nitelikte olmalıdır

Her taşınmaz zilyetlik yoluyla kazanılamaz. Öncelikle taşınmazın özel mülkiyete konu olması gerekir.

Örneğin;

• kamu malı niteliğindeki,

• orman niteliğindeki,

• devletin hüküm ve tasarrufu altındaki,

• hukuken özel mülkiyete elverişli olmayan

yerlerde yalnızca uzun süreli kullanım, mülkiyet kazanılması sonucunu doğurmaz.

Yargıtay, bu nedenle mahkemelerin taşınmazın niteliğini, öncesini ve özel mülkiyete konu olup olamayacağını araştırması gerektiğini kabul etmektedir. (Yargıtay, 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/9932, K. 2023/4571, T. 18.09.2023)

Tapusuz taşınmazlar bakımından ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesindeki yüzölçümü sınırlamaları da önem taşıyabilir. Araştırma kapsamındaki düzenlemeye göre, aynı çalışma alanında tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetlikle kazanımında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan miktarlar bakımından özel kurallar uygulanmaktadır.

2. Zilyetlik malik sıfatıyla sürdürülmelidir

Zilyet, taşınmazı bir kiracı, emanetçi, kullanıcı veya başkasının izniyle yararlanan kişi sıfatıyla değil, malik gibi kullanmalıdır.

Malik sıfatıyla zilyetlik bakımından mahkemeler genellikle şu olguları değerlendirir:

• Taşınmazın kim tarafından ekip biçildiği,

• Ürünlerin kime ait olduğu,

• Vergi ve benzeri ödemelerin kim tarafından yapıldığı,

• Taşınmaz üzerinde yapı, ağaç veya tarımsal faaliyet bulunup bulunmadığı,

• Komşuların ve yöre halkının taşınmazı kimin malı olarak bildiği,

• Zilyetliğin başkasının üstün hakkı kabul edilerek mi, yoksa bağımsız malik iradesiyle mi sürdürüldüğü.

Bu nedenle fiilî kullanım ile malik sıfatıyla zilyetlik aynı şey değildir. Bir kişinin taşınmazı kullanması, her durumda mülkiyet iddiasını desteklemez.

3. Zilyetlik davasız ve aralıksız olmalıdır

20 yıllık süre boyunca zilyetliğin ciddi biçimde kesintiye uğramaması gerekir. Taşınmazın malikinin veya hak sahibinin zilyede karşı mülkiyeti korumaya yönelik dava açması, zilyetliği terk etme veya başka bir kişinin üstün zilyetliği ele geçirmesi, sürenin değerlendirilmesini etkileyebilir.

“Davasızlık” şartı, taşınmazla ilgili hiçbir uyuşmazlık yaşanmaması anlamına gelmez. Esas olarak, zilyedin malik sıfatıyla kullanımını hukuken kesen ve mülkiyeti geri alma amacına yönelen bir yargısal sürecin bulunup bulunmadığı incelenir.

4. 20 yıllık süre tamamlanmalıdır

Süre hesabında zilyetliğin başlangıç tarihi büyük önem taşır. Zilyet, önceki zilyetlerin süresini belirli şartlarla kendi zilyetlik süresine ekleyebilir. Nitekim Yargıtay, önceki kullanıcıların zilyetlik sürelerinin eklenmesiyle 20 yıllık sürenin tamamlanabileceğini kabul etmektedir. (Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2023/3337, K. 2025/68, T. 13.01.2025)

Ancak bu aktarımın hukuken geçerli olabilmesi için;

• önceki zilyet ile sonraki zilyet arasındaki ilişkinin,

• taşınmazın aynı yer olduğunun,

• zilyetliğin kesintisiz biçimde devam ettiğinin

kanıtlanması gerekir.

C. Tapulu taşınmazlarda genel kural: Zilyetlikle kazanım mümkün değildir

Türk hukukunda temel kural, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın zilyetlik yoluyla kazanılamamasıdır.

Yargıtay bu kuralı birçok kararında şu şekilde ifade etmektedir:

“Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir.”

Ancak kanunun açıkça izin verdiği istisnai hâllerde farklı bir sonuca ulaşılabilir. (Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/7356, K. 2023/109, T. 11.01.2023; Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1113, K. 2023/1167, T. 29.11.2023)

Bu nedenle tapulu taşınmazlarda ilk yapılması gereken inceleme şudur:

1. Tapu kaydı var mı?

2. Kayıt maliki açıkça belli mi?

3. Tapu kaydında intikal işlemleri yapılmış mı?

4. Malik hakkında gaiplik kararı var mı?

5. Uyuşmazlık, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından önce kazanım şartlarının tamamlandığı eski bir olaya mı dayanıyor?

6. Zilyetlik, tapu malikinin mirasçıları aleyhine mi ileri sürülüyor?

Bu sorular cevaplanmadan “20 yıl geçti, mülkiyet kazanıldı” sonucuna varılamaz.

D. “Ölmüş malik” düzenlemesi ve Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı

TMK’nın 713/2. fıkrasında, belirli şartlarla tapulu taşınmazın kayıt malikinin 20 yıl önce ölmüş olması hâlinde zilyetlik yoluyla tescil talep edilebilmesine imkân tanıyan “ölmüş” ibaresi bulunuyordu.

Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli kararıyla bu ibareyi iptal etti

Bu iptal kararının temel sonucu şudur:

Bugün yalnızca tapu malikinin 20 yıl önce ölmüş olması, tek başına zilyet lehine olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı talebinin dayanağı olamaz.

Çünkü kayıt malikinin ölümüyle taşınmaz sahipsiz hâle gelmez. Miras, ölüm anında mirasçılara geçer. Mirasçılar, mirasbırakanın taşınmaz üzerindeki mülkiyetini tescile gerek kalmaksızın kazanırlar; bu geçişin temel dayanakları TMK’nın 599. maddesi ve miras ortaklığına ilişkin 640. maddesidir.

Dolayısıyla “malik öldü, mirasçılar da ilgilenmedi, ben 20 yıldır kullanıyorum” şeklindeki yaklaşım, özellikle iptal kararından sonraki olaylar bakımından yeterli değildir.

E. İptal kararından önce 20 yıllık süre dolmuşsa ne olur?

Uygulamada tartışmalı konu, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından önce 20 yıllık sürenin dolduğu olayların nasıl değerlendirileceğidir.

Yargıtay’ın bazı kararlarında, 17.03.2011 tarihine kadar;

• kayıt malikinin en az 20 yıl önce ölmüş olması,

• zilyetlik süresinin 20 yılı doldurması,

• zilyetliğin davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürdürülmesi,

• diğer yasal şartların da gerçekleşmesi

hâlinde zilyet lehine kazanılmış bir durumun bulunduğu kabul edilmiştir.

Bu yaklaşımda, iptal kararından önce kazanım şartlarının tamamlandığı ve iptal kararının daha önce oluşmuş kazanılmış hakkı ortadan kaldırmayacağı düşüncesi öne çıkmaktadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2025 tarihli kararında da, iptal tarihine kadar şartları tamamlanan zilyet lehine mülkiyetin geçebileceği kabul edilerek, ilk derece mahkemesinin ret kararı bozulmuştur. (Yargıtay, 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3973, K. 2025/3087, T. 18.06.2025)

F. Mirasçılar arasında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı mümkün müdür?

Kural olarak, mirasçılardan birinin diğer mirasçılar aleyhine olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanması mümkün değildir.

Mirasbırakanın ölümüyle mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. Paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılardan birinin taşınmazı kullanması, kural olarak diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre, elbirliği mülkiyetinde bir mirasçının zilyetliği diğer mirasçılar adına da sürdürülmüş sayılır. Bu nedenle mirasçılar arasında, diğer mirasçıların hakkını ortadan kaldıracak şekilde malik sıfatıyla zilyetlik süresinin işlemesi kabul edilmez.

2011 tarihli iptal kararı kritik bir dönüm noktasıdır. İptal kararından önce tüm kazanım şartlarının tamamlandığı olaylarda Yargıtay’ın kazanılmış hak yaklaşımını benimseyen kararları bulunmakla birlikte, bu konuda karşı oylarla ortaya konulan ciddi hukuki tartışmalar da vardır.

Mirasçılar arasında ise temel kural, bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine yalnızca uzun süreli kullanımına dayanarak mülkiyet kazanamamasıdır. Bununla birlikte, somut olayda açık ve kanıtlanabilir bir fiilî veya harici taksim bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda dava türünün yanlış seçilmesi, kadastroya ilişkin 10 yıllık sürenin kaçırılması veya zilyetliğin başlangıcının yeterince kanıtlanamaması hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle tapu ve kadastro kayıtları incelenmeden, ölüm ve miras belgeleri değerlendirilmeden ve taşınmaz başında keşif yapılmadan kesin hukuki sonuca varılmamalıdır.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın özelliklerine göre görevli mahkeme, dava türü, taraf teşkili, süreler ve deliller değişebileceğinden taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan görüş alınması gerekir.