Taşınmaz Satın Almadan Önce Tapu Kaydında Neler İncelenmeli?
Malik bilgisi, ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak kayıtlarının satıştan önce nasıl okunması gerektiğine ilişkin pratik bir kontrol çerçevesi.
Bir taşınmazı yerinde görmek, hukuki durumunu görmekle aynı şey değildir. Daireyi kullanan kişi ile tapuda malik görünen kişi farklı olabilir; taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı veya satış vaadi şerhi bulunabilir. Satış bedeli ödenmeden önce güncel tapu kaydı ve dayanak bilgiler bu nedenle birlikte incelenmelidir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, takyidatı mülkiyet hakkını kısıtlayan şerh, beyan, irtifak hakkı, taşınmaz yükü, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adı olarak açıklıyor. Kayıtta bir satır hâlinde görünen bilgi, satışın yapılmasına veya taşınmazın kullanılmasına farklı ölçülerde etki edebilir.
Kayıt örneği hangi sorularla okunmalı?
Kaydın yalnızca ekran görüntüsüne bakmak yeterli olmayabilir. Kayıt tarihleri, yevmiye numaraları ve gerektiğinde dayanak belgeler incelenmelidir. Bir kaydın eski olması kendiliğinden etkisiz olduğu anlamına gelmez; terkin edilip edilmediği ayrıca kontrol edilir.
Satıcı tapuda tek başına malik mi; paylı veya elbirliği mülkiyeti var mı?
Bağımsız bölüm, arsa payı ve nitelik bilgileri fiilî durumla uyuşuyor mu?
İpotek, haciz veya ihtiyati tedbir kaydı bulunuyor mu?
İntifa, oturma, geçit veya üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar var mı?
Şerh ve beyanların terkin koşulu ya da süresi nedir?
Tapu kaydı her şeyi göstermez
İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, belediye dosyası, yönetim planı, aidat borcu ve taşınmazın fiilî sınırları farklı kurumlardaki belgelerle anlaşılır. Özellikle çatı, teras, depo veya otopark gibi alanların fiilen kullanılıyor olması, bu alanların tapuya dâhil olduğunu göstermez.
Kiracının veya başka bir kullanıcının bulunması hâlinde sözleşme ve teslim koşulları da satış planına dâhil edilmelidir. Satın alan kişinin taşınmazı hemen kullanacağı varsayımı, devam eden kira ilişkisi nedeniyle gerçekleşmeyebilir.
Ödeme ve devir aynı planın parçasıdır
Kapora, ön ödeme ve satış bedelinin hangi aşamada verileceği; takyidatların nasıl kaldırılacağı ve anahtar tesliminin ne zaman yapılacağı yazılı biçimde belirlenmelidir. Taşınmaz satışını amaçlayan her belgenin aynı şekil ve sonuçları doğurmadığı unutulmamalıdır.
Özellikle banka kredisi, mevcut ipoteğin kapatılması veya birden çok malik bulunması hâlinde para ve tapu hareketi aynı günün akışına göre planlanmalıdır. Son dakikada görülen bir kayıt, önceden verilen bedelin geri alınmasını ayrı bir uyuşmazlığa dönüştürebilir.
Tapuya güven ilkesi sınırsız bir güvence değildir
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine özgü önemli bir içtihat değişikliğine gitti. Yükleniciden tapuda ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının artık peşinen reddedilemeyeceğini kabul etti.
“Üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi...”
Karar, tapuda malik görünen herkesten yapılan her edinimin koşulsuz korunacağı anlamına gelmiyor. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu somut olayda ispatlanabilir; ayrıca kararın konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshiyle sınırlıdır. Yine de karar, güncel kayıt ve dayanak incelemesinin neden satıştan önce yapılması gerektiğini güçlü biçimde gösteriyor.