Ortaklığın Giderilmesi: Arabuluculuktan Satış Aşamasına

Bir taşınmazın miras yoluyla birkaç kişiye kalması veya birden çok kişinin birlikte satın alması, kararların her zaman birlikte alınabileceği anlamına gelmez. Kullanım, kira geliri, bakım gideri ve satış zamanı konusunda uzlaşma yoksa ortaklığın nasıl sona ereceği gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi, bir tarafın diğerinin payını kendiliğinden satın alması değildir. Paydaşlar anlaşarak devir veya paylaşma yapabilir; anlaşma sağlanamazsa dava yoluyla aynen taksim ya da satış seçenekleri değerlendirilir. Sonuç, taşınmazın niteliği ve bölünebilirliğiyle yakından ilişkilidir.

Dava öncesi arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Süreç yalnızca ‘anlaşılamadı’ tutanağı almak için kullanılmamalıdır. Hangi paydaşın taşınmazı almak istediği, bedelin nasıl belirleneceği ve ödemenin nasıl güvenceye bağlanacağı burada müzakere edilebilir.

Bütün paydaşların ve güncel mirasçılık durumunun doğru belirlenmesi gerekir. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve taraf adreslerindeki eksiklikler daha sonra dava ve satış aşamasını da geciktirebilir.

Aynen paylaşma mı, satış mı?

Taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayıp olmadan bölünebilmesi, imar ve yüzölçümü bakımından mümkünse aynen paylaşma incelenir. Bir apartman dairesi gibi fiilen bölünemeyen mallarda satış daha sık gündeme gelir. Birden çok taşınmaz varsa her birinin ayrı ayrı satılması yerine değer dengesi kurularak paylaştırma ihtimali de somut dosyada değerlendirilebilir.

Satış kararı verildiğinde kıymet takdiri ve elektronik artırma aşaması gelir. Paydaşın taşınmazda oturuyor olması veya uzun süredir giderleri karşılaması tek başına mülkiyet oranını değiştirmez; fakat ecrimisil, gider ve alacak iddiaları ayrı hukuki başlıklar oluşturabilir.

Dosyanın başında hazırlanması gereken tablo

Bu bilgiler olmadan yalnızca tahmini piyasa bedeli üzerinden yürütülen görüşmeler genellikle sonuçsuz kalır. Tarafların net rakam ve ödeme takvimi konuşabildiği bir arabuluculuk, satışın zaman ve giderini azaltabilir.

• Güncel tapu kaydı ve bütün takyidatlar

• Paydaş veya mirasçıların tam listesi

• Taşınmazın fiilî kullanımı ve kira geliri

• Vergi, aidat, bakım ve zorunlu gider kayıtları

• Varsa önceki satış teklifleri ve ekspertizler

Satış kararı otomatik bir sonuç değildir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.03.2020 tarihli E.2017/1753, K.2020/279 sayılı kararında dört bağımsız bölümün ortaklığının giderilmesi talebini inceledi. Kurul, doğrudan satışa geçilmeden önce taşınmazların her bir paydaşa düşecek biçimde, gerekirse bedel farkı ödenerek aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığının araştırılmasını istedi.

“Öncelikle bağımsız bölümlerin aynen taksiminin mümkün olup olmadığı uzman bilirkişiler aracılığıyla araştırılmalıdır.”

Bu değerlendirme her taşınmazın mutlaka aynen bölüneceği anlamına gelmez. İmar koşulları, bağımsız bölümlerin niteliği, pay oranları ve ciddi değer kaybı ihtimali aynen taksimi engelleyebilir. Önemli olan, satışın kolay olduğu için değil diğer paylaşma seçenekleri gerçekten elendiği için seçilmesidir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı — 1 Eylül 2023 sonrası dava şartı arabuluculuk kapsamı

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — TBMM

• Yargıtay HGK, 10.03.2020, E.2017/1753, K.2020/279