Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesinin süresi sonra erdiğinde kiraya verenin tahliye hakkı doğar mı?
İşbu yazıda konut ve çatılı işyerlerine ilişkin Kira sözleşmesi süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye konusunda bilgilendirme içermektedir.
Uygulamada yaygın olarak düşünülenin aksine, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, kiraya verene doğrudan ve kendiliğinden bir tahliye hakkı vermemektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, belirli süreli sözleşmelerde süre bitimi kiraya veren açısından bir fesih nedeni değildir. Kanun metninde bu durum, "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez." şeklinde kesin bir hükümle düzenlenmiştir. Aynı madde uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, "sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır." Dolayısıyla, sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolması, kiracıyı tahliye etmek veya tahliye davası açmak için tek başına yeterli hukuki bir gerekçe oluşturmamaktadır.
On Yıllık Uzama Süresi Kuralı Kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi, ancak kanunda öngörülen on yıllık uzama süresinin tamamlanması şartına bağlanmıştır. TBK m. 347'ye göre; "Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir." Yani kısaca formüle etmek gerekirse kiraya verenin süre bitimine dayanarak tahliye isteyebileceği en erken tarih [Sözleşme Süresi] + 10 yıl + 1 yıl olarak hesaplanmakta ve bu hakkın kullanılması ise süre sonundan en geç 3 ay önce kiracıya ulaşacak şekilde bir yazılı bildirim şartına bağlı olmaktadır. TBK m. 348 uyarınca, bu fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu süreler dolmadan ve usulüne uygun yazılı bildirim yapılmadan sebepsiz tahliye talep edilemez.
Kanunda Sayılan İstisnai Tahliye Halleri
Bu konu başlığı altındaki tahliye hallerinin her birine ilişkin daha sonra ayrıca yazı kaleme alınacak olup kısaca bahsetmekte fayda bulunmaktadır. Sözleşme süresinin bitimi tek başına tahliye hakkı vermese de, kanunda sınırlı olarak sayılan özel şartların varlığı halinde kiraya verenin tahliye talep etme hakkı doğmaktadır. Bu istisnai yollar şunlardır:
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin veya taşınmazı sonradan edinen yeni malikin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri kullanma zorunluluğu doğması halinde tahliye talep edilebilir (TBK m. 350, 351).
Yeniden İnşa ve İmar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız bulunuyorsa dava yoluyla tahliye istenebilir (TBK m. 350).
Tahliye Taahhüdü: Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi halinde, bu taahhüde dayalı olarak icra veya dava yoluyla tahliye sağlanabilir (TBK m. 352).
İki Haklı İhtar: Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle, bir kira yılı içinde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde dava yoluyla tahliye talep edilebilir (TBK m. 352).
Kiracının Temerrüdü: Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine başlatılan icra takibi ile verilen 30 günlük yasal sürede kira bedelinin ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye talep edilebilmektedir. (İİK m.269 vd.)
Sonuç olarak; kiraya verenin yalnızca kira sözleşmesinde yazılı sürenin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı tahliye etmesi hukuken mümkün değildir. Sözleşme kanun gereği kendiliğinden uzar. Tahliye işlemi ancak on yıllık yasal uzama süresinin usulüne uygun şekilde tamamlanmasıyla veya kanunda açıkça sayılan tahliye sebeplerinden birinin somut olayda gerçekleşmesiyle mümkündür.