Kiracım Kirayı Ödemiyor, Ne Yapabilirim?

Kira sözleşmesinin kiracıya yüklediği en temel edim kira bedelinin ödenmesidir. Dolayısıyla kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiracının temerrüdü meydana gelir. Bu durumda kanun, kiraya verene birtakım haklar öngörmüştür. Kiraya verenin bu hakları kullanması için izlemesi gereken birtakım yollar bulunmaktadır. Bu yazımızda bu haklar ve izlenebilecek hukuki yollar kısaca özetlenecektir.

1- İhtar ile Süre Verilmesi (TBK m.315 ve m.362)

Kiracının temerrüdü halinde kiraya veren, yazılı bildirimle borcun ifası için süre verir ve bu sürede ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Usulüne uygun yazılı süre ihtarı tebliğ edilip kanuni süre (konut ve çatılı işyerinde 30 gün, ürün kirasında 60 gün, diğerlerinde 10 gün) geçtikten sonra borç ödenmemişse, dönem sonu beklenmeksizin doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde:

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar" hükmü bulunmaktadır.

Ürün (hasılat) kiraları bakımından ise 6098 sayılı Kanun'un 362. maddesinin ikinci fıkrasında:

"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir." kuralına yer verilmiştir.

Kira İlişkisi Türlerine Göre Verilecek Kanuni Süreler:

• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: En az 30 gün

• Ürün Kiraları: En az 60 gün

• Diğer (Genel/Taşınır/Adi) Kira Sözleşmeleri: En az 10 gün

2. İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Temerrüt Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibi (İİK m. 269 vd.)

Kiraya veren, kira alacağının tahsili ile kiralananın tahliyesini ilamsız icra takibi yoluyla birlikte talep edebilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi doğrultusunda başlatılacak olan icra takibi ile kira bedelinin ödenmesi için kiracıya verilecek olan 30 günlük süre sonunda kiracı tarafından kira bedeli ödenmediği takdirde tahliyesini İcra Mahkemesinden talep etmek mümkündür. Bu durumda farklı ihtimaller söz konusudur.

• İtiraz Edilmemesi ve Süresinde Ödeme Yapılmaması (İİK m. 269/a): Bu halde ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliye kararı verilir.

• Kira Sözleşmesine veya İmzaya İtiraz Edilmesi (İİK m. 269/b): Kiracı kira akdini veya mukavelenamedeki imzasını açıkça reddederse ve alacaklının elinde noterlikçe onaylanmış/tanzim edilmiş bir sözleşme yoksa icra mahkemesinden tahliye istenemez; genel mahkemelerde dava açılması gerekir. Bu durumda gönderilen ihtarlı ödeme emri temerrüt ihtarı yerine geçer (İİK m. 269/b f. 4).

• Kiranın Ödendiği veya Sair İtirazlar (İİK m. 269/c): Kiracı akdi reddetmeyip borcun ödendiğini veya takas edildiğini ileri sürerse, bu iddiasını noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş, alacaklıca kabul edilmiş bir belge yahut resmi makbuzla ispatlamak zorundadır.

3. İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye (TBK m. 352/2)

Bu yol yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli özel bir tahliye sebebidir. Aşağıdaki şartların sağlanması halinde kiraya veren tarafından kira yılının veya kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilmektedir.

6098 sayılı Kanun'un 352. maddesinin ikinci fıkrasında:

"Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." hükmü yer almaktadır.

Temel Özellikleri:

• Aynı kira yılı/dönemi içerisinde, ödenmeyen farklı aylara ait muaccel kira bedelleri için iki ayrı yazılı ihtar çekilmiş olmalıdır.

• İhtarın tebliğinden sonra borcun ödenmesi, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.