Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kira tespiti, tahliye ve alacak taleplerinde dava şartı arabuluculuğun kapsamına kısa bir bakış.
Kira ilişkisindeki uyuşmazlık çoğu zaman tek bir talepten ibaret değildir. Kira bedelinin belirlenmesi, ödenmeyen bedeller, aidat ve yan giderler, depozito, taşınmazın kullanımı veya tahliye tarihi aynı görüşmede birbirine bağlanabilir. Arabuluculuk, tarafların bu başlıkları dava dilekçesinin dar kalıplarına girmeden birlikte ele alabilmesine imkân verir.
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Ancak uyuşmazlığın gerçekten kira ilişkisinden doğup doğmadığı ve kanundaki istisnalardan birine girip girmediği somut olaya göre belirlenir.
Hangi başlıklar masaya gelebilir?
Kira tespiti ve uyarlama talepleri birbirinden farklı hukuki koşullara dayanır. Tahliye bakımından da ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü veya temerrüt gibi nedenlerin her biri ayrı şartlara sahiptir. Arabuluculuk toplantısında bu ayrım korunmalı; tarafların hangi hukuki ve maddi sorunu çözmeye çalıştığı açıkça yazılmalıdır.
Yeni kira dönemi için uygulanacak bedel ve artış yöntemi
Birikmiş kira ve yan giderlerin hesaplanması
Ödeme planı, temerrüt ve güvence koşulları
Tahliye tarihi, anahtar teslimi ve taşınmazın durumu
Depozitonun iadesi veya mahsup edilecek kalemler
Toplantıdan önce hazırlanması gerekenler
Kira sözleşmesinin tamamı, artış hükümleri, banka dekontları, ihtarnameler, aidat dökümleri ve taraflar arasındaki yazışmalar kronolojik olarak incelenmelidir. Kira bedeli tartışılıyorsa yalnızca internet ilanlarına dayanmak yerine, taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir emsallerin konumu, niteliği, kullanım alanı ve sözleşme tarihleri araştırılmalıdır.
Tahliye konuşulacaksa tarihin tek başına yazılması yeterli olmayabilir. Anahtarın nerede ve nasıl teslim edileceği, o tarihe kadarki kira ve giderlerin nasıl hesaplanacağı, depozitonun ne zaman iade edileceği ve taşınmazda bırakılacak demirbaşların durumu da açıklığa kavuşturulmalıdır.
Kira bedeli konusunda anlaşma aranırken
Tarafların önerileri, mevcut bedel ile istenen bedel arasındaki farktan ibaret görülmemelidir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme dönemi, kanuni artış sınırları, taşınmazın özellikleri ve emsal kira ilişkileri beraber değerlendirilir. Özellikle beş yılı aşan ilişkilerde emsal araştırması ve hakkaniyet değerlendirmesi daha belirgin hâle gelir.
Yargıtay kira tespitinde hangi ölçütleri arıyor?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.09.2021 tarihli E.2017/974, K.2021/1058 sayılı kararında, uzun süreli bir işyeri kirasında bilirkişi tarafından belirlenen serbest piyasa bedeli üzerinden yapılacak hakkaniyet indiriminin gerekçeli olması gerektiğini değerlendirdi.
“Bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden ... hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı.”
Kararın önemi belirli bir indirim oranını her dosya için zorunlu kılmasında değil; emsal araştırması, taşınmazın somut özellikleri, eski kiracılık olgusu ve denetlenebilir gerekçenin birlikte aranmasındadır. Arabuluculukta sunulan bedel teklifinin de bu verilerden kopuk olmaması, tarafların olası dava sonucunu daha gerçekçi değerlendirmesine yardım eder.
Anlaşma metninde belirsizlik bırakmamak
Yeni kira bedeli kararlaştırılmışsa bunun net veya brüt oluşu, başlangıç tarihi, ödeme günü ve sonraki artış yöntemi yazılmalıdır. Tahliye kararlaştırılmışsa teslim tarihi ve yöntemi ile borçların tasfiyesi ayrı maddelerde gösterilmelidir. Gecikme hâlinde uygulanacak hükümlerin ölçülü ve hukuken uygulanabilir olması da ayrıca kontrol edilmelidir.
Anlaşmaya varılamaması tarafların iddia ve savunmalarından vazgeçtiği anlamına gelmez. Son tutanaktan sonra dava türü, talep dönemi, ihtar veya bildirim şartı ve dava açma zamanı yeniden değerlendirilmelidir.