Kamulaştırmanın Temel İlkeleri

Tanım

Kamulaştırma, kısaca devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının üstün olduğu durumlarda vatandaşa ait özel mülkiyete konu taşınmazlara gerçek bedelinin ödenmesi suretiyle el koyması veya bunlar üzerinde irtifak kurmasını ifade etmektedir. Ancak bu işlem yapılırken Anayasa'da güvence altına alınan şartların ve kişi haklarının korunması gerekmektedir. En temel haklardan kabul edilen mülkiyet hakkına dokunduğu için Kamulaştırma çok sıkı kurallara bağlanmış, bu konu birçok yargı kararlarına, Anayasa Mahkemesi bireysel başvurularına ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nde bireysel başvurulara konu olmuştur.

2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi uyarınca;

"Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir."

Anayasa Mahkemesi’nin B. No: 2019/19597 (14/9/2023) sayılı kararında belirtildiği üzere;

"Anayasa’nın 46. maddesinde öngörülen ve temel unsurunun kamu yararı olduğu kabul edilen kamulaştırma, bir taşınmaz üzerindeki özel mülkiyette bulunan taşınmaz hakkının malikin rızası olmaksızın, kamu yararı için ve karşılığı ödenmek şartıyla devlet tarafından sona erdirilmesidir".

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 1. maddesi bu süreci;

"kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler"

Şeklinde tanımlamaktadır.

Kamulaştırma Usulleri ve Bedel Tespiti

Mevzuat ve yargı kararları ışığında kamulaştırma işlemleri iki ana usulde yürütülmektedir:

1. Olağan Kamulaştırma ve Satın Alma Usulü

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca;

"İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır."

İdare, yeterli ödeneği temin edip kamu yararı kararı aldıktan sonra malike resmi taahhütlü yazı ile başvurur. Anlaşma sağlanamazsa, idare tarafından 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi kapsamında bedel tespiti ve tescil davası açılır.

2. Acele Kamulaştırma

2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi kapsamında; "3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda" başvurulan istisnai bir usuldür.

Danıştay 6. Dairesi’nin 2024/505 E., 2025/1334 K. (12.03.2025) sayılı kararında vurgulandığı üzere bu usul;

"idareye kamulaştırma işlemlerine ilişkin prosedürün sonuçlanmasını beklemeden, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin başvurusu üzerine, mahkemece, yedi gün içinde o taşınmaz malın Kanun'da belirtilen usule göre bilirkişilerce tespit edilecek değerinin, idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılması şartıyla, taşınmaz mala el koyma imkanı tanımaktadır."

3. Bedel Tespit Kriterleri

Taşınmaz bedeli belirlenirken 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki kriterler (cins, yüzölçümü, net gelir, emsal satışlar, yapı maliyetleri vb.) esas alınır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/9635 E., 2025/6013 K. (22.04.2025) sayılı kararında; "2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca net gelir esas alınarak değer biçilmesinde" ve "objektif değer artış oranı" uygulanmasında hukuka aykırılık görülmemiştir.

4. Faiz Uygulaması

Kamulaştırma Kanunu'nun 10.maddesinin eski haline göre dava açıldıktan 4 ay geçtikten sonra dava sonuçlanmazsa 4 ayın sonundan karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmaktaydı. Ancak bu durum özellikle enflasyonun yükselmesi ve Covid-19 pandemisi sonrası taşınmaz değerlerinin olağanüstü artışı sebebiyle mağduriyetlere yol açtığı için çeşitli bireysel başvurulara konu olmuş ve hak ihlali kararları verilmiştir. Nihayet Anayasa Mahkemesi bu maddenin faiz uygulamasına yönelik kısmını iptal etmiş, sonrasında Yargıtay kamulaştırma bedellerine dava tarihinden itibaren karar tarihine kadar "kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz" uygulanması gerektiği görüşünü bildirmiştir. Güncel olarak kamulaştırma bedellerine dava tarihinden itibaren karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranında faiz uygulanmaktadır. Her ne kadar bu uygulama hak kayıplarının bir miktar önüne geçmiş ise de faizin karar tarihine kadar işletilmesi, karar verildikten sonra ilgili idareden tahsil edilinceye kadar geçen sürede tekrar bir hak kaybına yol açmaktadır.

Kamulaştırmaya ilişkin izlenebilecek hukuki yollar

İptal Davası

Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde kamulaştırma kararının iptali için İdare Mahkemelerinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu davada kamulaştırma kararına ilişkin idari işlemin yukarıda izah edilen usul ve esaslara uygun olup olmadığı denetlenmektedir.

Geri Alma Hakkı

Kamulaştırma amacına 5 yıl içinde uygun işlem yapılmazsa, hak sahibinin kamulaştırma bedelini iade etmek suretiyle kamulaştırılan taşınmazı geri alma hakkı bulunmaktadır. Bu hak, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmadığı takdirde düşmektedir. Dolayısıyla kamulaştırma amacının gerçekleşmemesi hâlinde 22. ve 23. maddelerdeki geri alma sürelerini takip etmek, geri alma hakkının kullanılması için süre takibinde önemlidir.

Bedel İtirazı

Kamulaştırma bedelinin tespiti konusunda açılan davada mahkemece bilirkişi marifetiyle kamulaştırma bedeli tespit edilmektedir. Tespit edilen bu bedele itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

Faiz Talebi

Kamulaştırma bedeli, mahkemece idareye verilen süre uyarınca bankada depo edilmekte ve kararla birlikte hak sahibine ödenmektedir. Ancak kamulaştırma bedeline uygulanacak olan faiz mahkeme kararıyla hüküm altına alınmakta ve tahsili için idareye başvuru ve sonrasında yasal yollar izlenmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmaya ilişkin yürütülecek hukuki süreçlerin takibi yukarıdaki ilkelerin uygulanması açısından önem arz etmektedir.